Налог на имущество в германии

Полная информация по теме: "Налог на имущество в германии". Мы собрали и систематизировали всю информацию из сети и предоставили ее в удобном виде. В случае возникновения вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Дарение и наследование недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии может быть объектом наследства для родственников владельца или предметом подарка любому физическому лицу.

Обязанность уплаты налога возникает у приобретателя недвижимости на территории Германии не зависимо от того является ли он гражданином Германии или гражданином другого государства.

При получении недвижимости в Германии по наследству или в качестве подарка обязательно уплачивается налог.

Ставки налога зависят от степени родства и стоимости наследуемого или подаренного имущества см. в таблицах ниже.

Данная степень разделена на так называемые классы, установленные немецким налоговым кодексом в параграфе 15. В зависимости от класса родства установлен и необлагаемый минимум

Обязанность по уплате этого налога возникает в день смерти дарителя или в день получения подарка. Этот день в законодательство Германии является фактическим днем обогащения.

Важно отметить, что по немецким законам необлагаемый минимум зависит от времени проживания получателя в Германии.

[3]

Для получателей наследства или подарка, которые постоянно проживают в Германии или находятся в стране более 6 месяцев в году, для граждан Германии менее 5 лет проживающих на территории другого государства предусмотрена неограниченная налоговая ответственность. Для этой группы применяются следующий необлагаемый минимум:

Родство Необлагаемый минимум Налоговый класс
супруги и жизненные партнеры 500.000 евро I
дети (в том числе приемные), внуки (родители которых умерли) 400.000 евро I
внуки 200.000 евро I
бабушки, дедушки, родители при наследовании недвижимости 100.000 евро I
родители, бабушки и дедушки при дарении недвижимости 20.000 евро II
другие получатели дарения и наследства 20.000 евро III

Если приобретатели недвижимости в Германии не проживают постоянно в стране или более пяти лет непрерывно проживают в другом государстве, то для них возникает ограниченная налоговая ответственность, по которой необлагаемый минимум равен всего 2.000 евро!

Ставка налога прогрессивная и зависимости от налогооблагаемой базы (за вычетом необлагаемого минимума) и степени родства

Налогооблагаемая база I степень II степень III степень
до 75.000 евро 7% 15% 30%
от 75.000 до 300.000 евро 11% 20% 30%
от 300.000 до 600.000 евро 15% 25% 30%
от 600.000 до 6.000.000 евро 19% 30% 30%
от 6.000.000 до 13.000.000 евро 23% 35% 50%
от 13.000.000 до 26.000.000 евро 27% 40% 50%
более 26.000.000 евро 30% 43% 50%

Какие налоги уплачивают покупатели и владельцы недвижимости в Германии

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ

При приобретении недвижимости в Германии в обязательном порядке уплачивается налог на недвижимость в Германии — Grunderwerbsteuer. Этот налог уплачивается один раз.

Размер налога устанавливается на уровне федеральных земель Германии в виде процентной ставки от покупной цены на недвижимость. Получатель налога — налоговая инспекция Германии.

Данный налог уплачивает покупатель, т.е. кто приобретает недвижимость в Германии до момента внесения данных о новом собственнике в немецкую поземельную книгу. Размер налога на недвижимость в Германии исчисляется по установленным фиксированным ставкам и применяется к фактической покупной стоимости объекта.

После подписания нотариального договора на покупку недвижимости покупатель получит налоговую квитанцию на свой немецкий адрес (как правило на адрес приобретенной недвижимости). В установленные сроки необходимо оплатить налог в полном размере. В противном случае нотариус не сможет инициировать внесение записи о новом собственнике в государственный реестр владельцев недвижимости.

Размер налога на покупку недвижимости в Германии:

Северный Рейн-Вестфалия — 6,5%

Ставки налога на недвижимость в Германии периодически изменяютcя на уровне федеральных земель. Как правило, происходит повышение размера налога. Перед покупкой недвижимости необходимо уточнить актуальную ставку.

Не стоит путать этот налог с ежегодным земельным налогом для владельцев недвижимости, который рассчитывается для каждого объекта индивидуально и уплачивается в муниципалитет. Этот вид налога есть в России и называется налог на имущество. Налог на покупку недвижимости в России пока отсутствует.

Налог на приобретение недвижимости в Германии (Grunderwerbsteuer)

Порядок начисления и уплаты налога на приобретение недвижимости в Германии определяется законом Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Налог подлежит уплате в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Германии (регистрации нового собственника).

Облагаемой базой является стоимость приобретаемой недвижимости.

Плательщик налога на приобретение недвижимости оговаривается в договоре купли-продажи. В подавляющем большинстве случаев им является покупатель (новый собственник).

Важно: в соответствии с § 13 GrEStG обе стороны договора, по которому происходит переход собственности на недвижимое имущество, несут ответственность за уплату налога. Налоговые органы в первую очередь выставляют требование об уплате налога стороне, принявшей такое обязательство по договору (как правило, к покупателю). В случае неисполнения последним налогового требования, налоговые органы обращаются за погашением недоимки к другой стороне (в данном случае, к продавцу), у которой, в свою очередь, возникает право регрессного требования к стороне, принявшей на себя обязательства по уплате налога по договору.

Ставка налога не является единой по Германии и различается по Федеральным землям (Bundesländer), изменяясь от 3,5% до 6,5% от облагаемой базы. Уплата налога производится в течение месяца со дня получения налогового требования. До его уплаты внесение нового собственника в земельный кадастр (Grundbuch) не производится.

Актуальные ставки налога на приобретение недвижимости в Германии по состоянию на 01.01.2014:

Налоги на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии

Физические и юридические лица, получающие доходы от сдачи в аренду принадлежащей им недвижимости в Германии , уплачивают различные виды налогов. Если физические лица обязаны вносить подоходный налог, то организации облагаются промысловым и корпоративным налогами. Рассмотрим все три вида налогообложения подробнее.

  1. 1.Подоходный налог (Еinkommensteuer).

Для граждан и иностранцев, сдающих свою недвижимость в аренду, обязательной является уплата общего подоходного налога, ставка которого является прогрессивной. Важно знать, что из суммы доходов вычитаются специальные расходы (Sonderausgaben), к которым Закон о налогах на доходы (Einkommensteuergesetz, EStG) относит многие виды затрат: расходы на получение образования, расходы на страховку, услуги адвокатов, маклеров и иных посредников, плата за медицинские услуги, алименты, благотворительность и так далее (полный список см. § 10 EStG). Кроме того, вычитаются непредвиденные расходы в виду чрезвычайных обстоятельств (außergewöhnliche Belastungen): например, расходы на похороны, по уходу за инвалидами, связанные с разводом супругов и т.д. (§ 33 EStG).

  1. 2. Корпоративный налог (Körperschaftsteuer).
Читайте так же:  Получить гражданство рф гражданину казахстана

Юридические лица в Германии обязаны ежегодно подавать в финансовое ведомство (Finanzamt) отчетность, в которой должны быть отражены доходы компании, подлежащие данному виду налогообложения (versteuernden Einkommen). Согласно Закону о корпоративном налоге (Körperschaftsteuergesetz, KStG)данный налог подлежит уплате компаниями, чей руководящий орган (Geschäftsleitung) или юридический адрес (Sitz) находятся в пределах Германии (§ 1 KStG). Тем самым исключается возможность двойного налогообложения зарубежных компаний.

Корпоративный налог начисляется на прибыль юридического лица и его ставка (Steursatz) составляет на данный момент в 15 % (§ 23 KStG). Прибыль юридического лица от сдачи недвижимого имущества в аренду входит в общие доходы, на которые начисляется данный налог.

  1. 3. Промысловый налог (Gewerbesteuer).

Под промысловой деятельностью следует понимать любую предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение прибыли. Из числа субъектов данного вида налогообложения Законом о промысловом налоге (Gewerbesteuergestz, GewStG) исключены многие виды деятельности: например, лесное хозяйство, лотерея и азартные игры, морское рыболовство, частные образовательные услуги и т.д. (§ 3 GewStG).

В отличие от корпоративного налога, который устанавливается на федеральном уровне и имеет единую ставку, промысловый налог является местным общинным налогом (Gemeindesteuer), следовательно ставка налога варьируется в различных регионах Германии.

Сдача недвижимого имущества в аренду юридическим лицом с целью извлечения прибыли входит в налогооблагаемую базу для исчисления промыслового налога.

[2]

Налоги на недвижимость: сколько платят собственники жилья в Евросоюзе

Во всех странах Евросоюза, кроме Ирландии и Мальты, собственники платят налог на недвижимость. Ставка чаще всего рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая обычно меньше рыночной стоимости. Как правило, налог уплачивается раз в год. В большинстве стран Евросоюза минимальная ставка не превышает 1 %. В год владельцы платят в среднем

Налог на недвижимость рассчитывается тремя способами:

  • по прогрессивной шкале определяется ставка, пропорциональная стоимости недвижимости — такая система принята в большинстве стран;
  • ставка назначается в расчете на квадратный метр — в Польше, Словакии, Чехии, частично в Венгрии;
  • существует фиксированная плата, размер которой устанавливают муниципалитеты — в Великобритании и Франции.

Среди стран, где принято начислять определенный процент от стоимости объекта, меньше всего платят владельцы недорогой недвижимости на Кипре. По данным Global Property Guide (GPG), жилье стоимостью до 120 тыс. евро налогом не облагается. Собственники недвижимости, рыночная стоимость которой от 120 тыс. до 800 тыс. евро, платят по ставке от 4 до 7 %. Если объект стоит более 800 тыс., он облагается налогом по максимальной ставке 8 %.

В Венгрии в некоторых случаях тоже не взимается налог на недвижимость. Так принято в ряде муниципалитетов, если речь идет о городском жилье. Местные власти сами решают, какой должна быть ставка, поэтому размер налога зависит не только от типа недвижимости, но и от местоположения объекта. Согласно информации GPG, налог на жилье может достигать максимум 6 евро/м² или 3,6 % от рыночной стоимости.

Невысокие ставки приняты в Греции. Налогом не облагаются объекты, оценочная стоимость которых менее 200 тыс. евро. Всё, что дороже, подлежит оплате по ставке от 0,2 до 2,0 %. Кроме того, местные муниципалитеты добавляют еще

В Болгарии, Нидерландах, Словении и Эстонии минимальная ставка составляет 0,1 % от стоимости недвижимости.

Кроме того, по ставке менее 1 % (нижний порог) налоги платят собственники в Австрии, Испании, Италии, Латвии, Люксембурге, Португалии, Румынии, Финляндии и Швеции.

По фиксированной ставке — 1 % от оценочной стоимости — платят владельцы жилья в Литве. В Бельгии ставка немного больше —

Самые высокие налоги — в Германии и Дании. По данным GPG, в этих странах минимальная ставка налога составляет 2,6 % от оценочной стоимости и достигает 10 и 6,4 % соответственно. В Берлине жилец (собственник или арендатор) квартиры с одной спальней платит от 200 до 500 евро в год.

Cтавки налогов на недвижимость
в странах Евросоюза,
% от кадастровой стоимости Данные Global Property Guide

Мин. Макс.
Нет налогов Ирландия Мальта Низкие Кипр 8 Венгрия 3,6 Греция 0,025 2,035 Эстония 0,1 2,5 Словения 0,1 1 Болгария 0,1 0,45 Нидерланды 0,1 0,3 Средние Португалия 0,2 5 Латвия 0,2 0,6 Румыния 0,25 1,5 Испания 0,3 5,5 Финляндия 0,32 0,75 Италия 0,4 0,76 Люксембург 0,7 1 Швеция 0,75 0,75 Австрия 0,8 2 Высокие Литва 1 1 Бельгия 1,25 2,5 Германия 2,6 10 Дания 2,6 6,4

По данным GPG, в трех странах Евросоюза ставка определяется в расчете на квадратный метр: в Польше собственники платят 0,17 евро/м², в Словакии — 0,033 евро/м², в Чехии — от 0,08 до 0,4 евро/м² в год.

В Великобритании и Франции фиксированные ставки налогов на недвижимость устанавливают муниципалитеты.

В Великобритании нет единого налога на недвижимость. Однако собственники платят муниципальный налог, средства от которого идут на уборку улиц, содержание полиции и государственных учреждений. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2 500 фунтов стерлингов (примерно 230 – 3 000 евро) в год.

Во Франции есть два типа налогов на недвижимость: taxe foncière (платят владельцы, независимо от того, проживают ли они в доме) и taxe d’habitation (платят жильцы — владельцы или арендаторы). Сумма налога зависит от площади жилья и региона. В год собственники платят от 400 до 1 500 евро.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Налоговая система Германии: вопросы связанные с недвижимостью

Налог на недвижимость в Германии

Налоговые ставки

Казалось бы, — в Германии налог на приобретение недвижимости и земельной собственности составляет 3,5 % от стоимости объекта. Всё должно быть предельно просто. Так оно и было до 2007 года, пока Берлин первым не повысил налоговые ставки. Федеральные земли наделены полномочиями изменять этот налог, и чаще всего они это делают не в интересах покупателя. Так, например, в Шлезвиг-Гольштейне этот налог с 1 января 2014 года был поднят до 6,5%, а в Берлине до 6%. В Баден-Вюртемберге, Бранденбурге, Рейнланд-Пфальце, Северной Рейн-Вестфалии, Мекленбург-Передней Померании (с 01.07.2012), в Саксонии-Анхальт, Тюрингии и Гессене (с 01.01.2013), Нижней Саксонии, Бремене (с 01.01.2014) этот налог составляет уже 5,0 %. В Гамбурге – 4,5 %, в земле Саар – 5,5%. Самые низкие налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии остаются на сегодня в Баварии и Саксонии -3,5%.

Читайте так же:  Сколько времени занимает оформление загранпаспорта через госуслуги

Налог на приобретение недвижимости

В 2010 году в Германии налог на приобретение недвижимости составил 1% от общего государственного дохода: налогоплательщиками было уплачено 5,29 миллиардов евро. Это простой и эффективный способ пополнять земельный бюджет.
В каких же случаях налоговая система Германии предусматривает взимание налога на приобретение недвижимости? Этот налог взимается при покупке, обмене или получении в наследство недвижимости или земельной собственности. Запись о собственнике заносится в поземельную книгу только после того, как этот налог был уплачен в налоговую кассу.

Налог на приобретение недвижимости
5% 3,5% 6% 6,5% 5% 4,5% 6% 5% 5% 6,5% 5% 6,5% 3,5% 5% 6,5% 6,5%

Исключения из правил

Клиенты часто интересуются, можно ли обойти оплату налога на приобретение недвижимости. Оплата этого налога является необходимым условием для того, чтобы стать собственником приобретенной недвижимости. Правда, есть ряд исключений, когда этот налог платить не надо. Например, для физических лиц при покупке объекта недвижимости супругой или супругом, при передаче недвижимости после развода бывшему супругу или супруге, при делении имущества наследниками в рамках процедуры наследства, по договору дарения и при стоимости объекта до 2.500 евро. Для юридических лиц есть также ряд исключений, о которых наши консультанты расскажут Вам в рамках индивидуальной консультации.

Если же сделка по той или иной причине аннулируется, а налог на приобретение недвижимости уже был оплачен, то выплаченная сумма Вам возвращается. Условием для этого является подача соответствующего заявления в налоговую службу и соблюдение необходимых сроков.

Налог на аукционные объекты

Мало кто знает, что при приобретении недвижимости на аукционе в рамках судебных торгов, налог Вы платите, не исходя от размера аукционной стоимости объекта, а исходя от оценочной стоимости объекта. Т.е. получается: не важно, по какой цене Вы купите объект на аукционе, налог останется неизменным.

Какие налоги платятся при покупке квартиры в Германии?

Налог на приобретение недвижимости

Налог на приобретение недвижимости или более правильно – налог на приобретение земли возникает в момент покупки объекта недвижимости. Этот налог является единовременным. Размеры его неуклонно растут и зависят от региона, где находится выбранная Вами объект. Пути возможной оптимизации этого налога описаны в нашей статье Налог на недвижимость в Германии.

Оплата налога на приобретение недвижимости

Чтобы оплатить налог нужно дождаться получения соответствующего уведомления из налоговой инспекции, которое приходит после нотариального заключения сделки автоматически. Важно, иметь почтовый ящик в Германии, чтобы письмо дошло, так как налоговая не высылает письма за границу. Если такового нет, то можно поручить нотариусу, как получение уведомления, так и оплату самого налога. Срок внесения инофрмации о Вас, как собственнике в поземельную книгу зависит непосредственно от того, насколько быстро будет оплачен этот налог.

На практике этот налог всегда оплачивает покупатель, хотя по закону должниками являются как покупатель, так и продавец.

Введение налога на имущество в Германии, несмотря на активное обсуждение в политических кругах, этой стране маловероятно, так как такое нововведение противоречило бы Конституции по многим пунктам. Что касается налога на недвижимость, то в Германии его тоже нет, есть только налог на землю. И это логично, так как при покупке недвижимости покупается сама земля со состоящим на нем здании, а при покупке квартиры, соответственно доля земли в соответствии с размером части собственности, которая четко определена в плане о разделении собственности.

Оплата налога на землю

Налог на землю, в отличие от налога на приобретение недвижимости, платится не налоговой инспекции, а муниципалитету, т.е. коммуне. Извещение об оплате налога на землю может быть доставлено и в Россию. Оплата этого налога происходит ежегодно, сумма разбивается на 4 квартала, хотя Вы можете оплатить ее и за один раз.

Расчет ставки земельного налога

Самым сложным является вопрос – как рассчитать налог на землю. За основу берется оценочная стоимость объекта в западной Германии по состоянию на 1964 год, в восточной Германии — на 1935 год, которая умножается на величину земельного налога и установленную в данной коммуне ставку для расчета данного налога. Ставка для расчета налога на землю делится на две категории A и B. Категория А для сельскохозяйственных угодий, категория B охватывает все остальные участки и, соответственно, выше, чем категория А. Ставка для расчета налога категории B в Берлине самая высокая, почти в два раза выше среднего показателя по стране.

В 2010 году федеральный финансовый суд признал, что такая система расчета налога на землю противоречит Kонституции. Так как оценочная стоимость на 1935 и 1964 году составляет сейчас 10-20% от оценочной стоимости на сегодня. Сейчас налог на квартиру, находящуюся в доме, построенном в начале века, будет таким же, как и в соседней новостройке.

Инвесторам, планирующим разместить свои капиталы в Германии необходимо учитывать налоговую составляющую и следить за возможными изменениями налогового законодательства, либо поручить такой мониторинг профессионалам.

Налоги на недвижимость в Германии

Покупателю недвижимости в Германии необходимо знать, что покупка сопряжена с выплатой нескольких видов налогов.

  1. Единовременный налог на приобретение объекта недвижимости (Grunderwerbsteuer).

Данный налог начисляется в виде фиксированного процента от стоимости купленной недвижимости. Величина налога варьируется в зависимости от законодательства конкретной федеральной земли Германии. Ранее налог устанавливался на уровне федерации и составлял неизменную ставку в размере 3,5 процентов, но в 2006 году данные полномочия были делегированы субъектам федерации, поэтому наблюдается значительное расхождение в ставках: где-то она сохранилась на том же уровне в 3, 5 %, а где-то (например, в Берлине) взлетела до 6 %.

Читайте так же:  Какие профессии востребованы в финляндии

  1. Ежегодный налог на владение недвижимостью (Grundsteuer) в размере 2-3 % стоимости объекта недвижимости.

Ставка данного налога не является фиксированной и определяется разнообразными факторами: вид объекта, расположение и площадь объекта, правовое регулирование на уровне местного самоуправления и т.д. Конечная величина налога исчисляется финансовым инспектором. Если недвижимость сдается в аренду, то в договор, как правило, включается положение о возложении обязанности по уплате данного налога на арендатора.

  1. Общий налог на доходы (Еinkommensteuer), ставка которого является прогрессивной.
Видео (кликните для воспроизведения).

Данный налог уплачивают собственники-физические лица, сдающие недвижимость в аренду.

При расчете налогооблагаемой базы из общей суммы доходов вычитаются специальные расходы (Sonderausgaben), к которым Закон о налогах на доходы (Einkommensteuergesetz, EStG) относит многие виды затрат: расходы на получение образования, расходы на страховку, услуги адвокатов, маклеров и иных посредников, плата за медицинские услуги, алименты, благотворительность и так далее (полный список см. § 10 EStG). Кроме того, вычитаются непредвиденные расходы в виду чрезвычайных обстоятельств (außergewöhnliche Belastungen): например, расходы на похороны, по уходу за инвалидами, связанные с разводом супругов и т.д. (§ 33 EStG).

Каждый год налогоплательщик подает налоговую декларацию (Einkommensteuererklärung), в которой он обязан отразить все полученные им за отчетный период доходы. Подается налоговая декларация в финансовое ведомство (Finanzamt) по месту жительства или нахождения имущества.

  1. Спекулятивный налог на недвижимость (Spekulationsteur).

Данный налог уплачивается при продаже недвижимости в Германии, срок владения которой не превышает 10 лет с момента покупки.

Продажа недвижимости, находящейся в собственности более 10 лет, налогом не облагается.

ВАЖНО! Сокрытие доходов и уклонение от уплаты налогов является в Германии серьезным преступлением, максимальное наказание за которое согласно Положению о налогах и платежах достигает десяти лет лишения свободы (§ 370 Abgabenordnung).

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает. В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент. Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле. Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz. Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %. Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам. Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Читайте так же:  Проверить готовность гражданства

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.

Германия: налоги на недвижимость и основные расходы собственника

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

[1]

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Читайте так же:  Как получить гражданство в канаде

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

  • Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
  • Нотариус (1,5%) – €1500
  • Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

Видео (кликните для воспроизведения).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr

Источники


  1. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.

  2. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.

  3. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
  4. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  5. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.
Налог на имущество в германии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here